Vraagprijs Verlagen Is Niet De Oplossing
14 augustus 2022 
17 min. leestijd

Vraagprijs Verlagen Is Niet De Oplossing

In dit artikel lees je waarom vraagprijs verlagen niet de oplossing is en waarom je met een vraagprijs niet beste prijs krijgt voor je huis.  

WAARSCHUWING: Makelaar wilt de prijs verlagen en is overtuigd dat dit de reden is.

waarschuwing prijsverlaging


Prijsverlaging is bijna nooit de oplossing . Het is alsof je een ontstoken teennagel hebt en besluit om het been maar af te zetten. Het werkt misschien, maar er zijn betere manieren om dat op te lossen. Lees 👉 hier 👈 hoe je dit beter kunt oplossen dan de prijs te verlagen. Of vraag een gratis marketinganalyse aan en we laten jou zien welke fouten jij maakt  wanneer je jouw huis verkoopt.

 

 

Makelaars weten niet precies wat een huis waard is.

Taxateurs ook niet.

Dat is niet iets wat ik geloof of verzin.

Taxeren is geen exacte wetenschap.

Als het dat wel was zou een makelaar of taxateur je precies kunnen vertellen wat je huis waard is. Maar dat kan niet.

Een waardebepaling of taxatie is een schatting.

En hoe nauwkeurig is die schatting?

Volgens jurisprudentie kan er 10% verschil zitten tussen de ene makelaar en de andere makelaar.

10 procent


Een schatting waar zomaar eens 5% – 10% verschil in kan zitten tussen de ene makelaar/taxateur en de andere.

Bij een huis van € 200.000 is dat dus een afwijking van € 10.000 – € 20.000.

Als je denkt dat het tegenwoordig beter is geworden omdat taxaties dubbel gecontroleerd worden dan moet ik je teleurstellen.

Een tijd terug maakten we mee dat er 47% verschil zat tussen de ene taxateur en de andere.

Er zat een paar dagen tussen de taxaties.

Ze waren goedgekeurd door hetzelfde validatie instituut.

Voel je dus vrij om een beetje sceptisch te zijn als je ergens leest: “de makelaar kent de waarde”.

 

Het Grote Risico Van Vraagprijzen

risico van een vraag prijs

Dus een goede makelaar of taxateur kan je zeggen wat je huis waarschijnlijk ongeveer zal opbrengen.

En op basis van die schatting ga je bepalen hoe je jouw huis in de markt gaat zetten.

Als je dit fout doet is dat de kortste route richting een slechte verkoopopbrengst en een lang verkooptraject.

Daarom is een vraagprijs vaststellen zonder dat je ooit een bod hebt gekregen zo riskant.

Verkopers (soms op advies van de makelaar) ‘proberen’ het vaak voor een bepaalde vraagprijs, ontdekken na een paar maanden dat die prijs verkeerd is en proberen het dan weer met een andere vraagprijs.

Weet je wat het enige is dat nog erger is?

Dat je het ‘probeert’ voor een vraagprijs, binnen no-time verkoopt en niet in de gaten hebt dat je duizenden euro’s laat liggen!

Dan heb je een kort verkooptraject maar met een slechte verkoopopbrengst – maar je hebt niet in de gaten dat het een slechte opbrengst is!

Twee Manieren Waarop Je Met Een Vraagprijs Minder Krijgt Voor Je Huis.

twee risicos

Omdat het zo moeilijk is om precies goed te zitten met de prijs van een huis kunnen er twee problemen ontstaan:

1 – als je vraagprijs te hoog zit krijg je:

  1. Weinig kijkers
  2. Weinig / geen biedingen
  3. Een langere verkoop
  4. Een lagere opbrengst dan mogelijk

De meeste verkopers zijn bekend met een te hoge vraagprijs.

Maar er is te weinig aandacht voor het probleem van een te lage vraagprijs.

2 – als je vraagprijs te laag zit krijg je:

  1. Veel kijkers
  2. Biedingen (waarschijnlijk veel minder dan je zou kunnen krijgen omdat je nog steeds werkt met losse bezichtigingen)
  3. Een heel korte verkoop
  4. Een lagere opbrengst dan mogelijk

Dus de trotse mededeling:

“Binnen 1 dag verkocht voor de vraagprijs”

1 dag verkocht

Is vrijwel zeker een teken dat die vraagprijs te laag was en dat de verkoper minder heeft gekregen dan mogelijk.

Of het zou zo moeten zijn dat je exact de juiste vraagprijs had en exact de allerbeste koper voor jouw huis tegen het lijf liep op de allereerste dag van de verkoop.

2 – Vraagprijs verlagen of vraagprijs verhogen. Wat is de beste oplossing

Het is dus makkelijk om ernaast te zitten met een vraagprijs omdat het een schatting is. Een schatting die van zoveel dingen afhankelijk is dat het bijna onmogelijk is om hem exact goed te krijgen.

De oplossing is niet om betere schattingen te maken.

De oplossing is om die vraagprijs los te laten.

Als we iets verkopen waarvan we niet helemaal zeker zijn van de waarde dan verkopen we dat niet met een vraagprijs. Dat doen we met een bieden vanaf prijs.

Als we iets verkopen waarvan we weten dat er meerderde kopers zijn en we het beste eruit willen halen, dan verkopen we dat niet met een vraagprijs. Dat doen we met een bieden vanaf prijs.

Bieden vanaf werkt.

Tenzij je het fout doet. 

De Meest Gemaakte Fout Bij Een Bieden Vanaf Prijs

meest gemaakte fouten

Toen wij de bieden vanaf prijs introduceerden in 2008 zag je het vrijwel nergens.

Nu we 10 jaar verder zijn en we er honderden huizen mee verkocht hebben zie je het veel meer.

Alles wat goed werkt wordt namelijk gekopieerd.

Nadoen is prima.

Het wordt pas jammer als het niet goed wordt nagedaan.

Nu zie je dit soort dingen:

Er staan vijf huizen te koop in een straat. Ze kosten allemaal tussen de € 190.000 en € 210.000. Dan komt er nog een te koop in de straat met een bieden vanaf prijs van…

tromgeroffel…

€ 195.000!

En ja, we hebben ook al gezien dat verkopers het voor elkaar krijgen om in zo’n situatie bieden vanaf € 200.000 of € 210.000 te doen.

Dat werkt niet. Want daar wordt een koper niet warm of koud van.

Sterker nog, de kans is groot dat de koper het gevoel krijgt dat je hem voor de gek houdt.

Na een paar maanden gaat een verkoper dan toch maar weer verder met een vraagprijs want:

“dat bieden vanaf werkt niet”.

Dat is niet waar.

Bieden vanaf werkt geweldig.

Als je het goed doet.

Zet die bieden vanaf prijs dus niet te hoog. Maak het interessant en prikkelend voor een koper.

Verlaag de drempel voor kopers, zorg dat je huis zo goed mogelijk op Funda staat, stop met de losse bezichtigingen, organiseer een evenement…

… en je bent op weg naar een succesvolle verkoop.

Voorkom prijsbesmetting en haal het beste verkoopresultaat voor je huis met ‘prijs-ankers’

prijsankers“Ja maar, als ik nu een lage bieden vanaf prijs pak dan raakt mijn huis besmet”

Dat horen we wel vaker. Vreemd genoeg horen we dat bezwaar nooit als er een veel te hoge vraagprijs wordt geadviseerd. Maar dat terzijde.

Wat je wilt doen is een ‘prijs-anker’ neerzetten.

Klik eens rond op Funda en probeer een huis te vinden waar uitleg bij staat waarom dat huis een bepaalde vraagprijs heeft.

Waarom kost dat huis € 100.000 of € 200.000 of € 437.000?

Je kunt lang zoeken want het staat nergens bij.

Terwijl we in deze tijd toch alle informatie aan onze vingertoppen hebben.

Een koper zoekt naar houvast en als verkoper is het eenvoudig om die te bieden. Zorg dat je hem prijs-ankers geeft die duidelijk maken wat je huis waarschijnlijk waard is en waarom je huis dat waard is.

Waarom vermeld je deze waardes niet?

  1. WOZ Waarde
  2. Calcasa Waarde
  3. Taxatiewaarde (als je een rapport hebt)
  4. Midas waarde
  5. Waarde op basis van vergelijkbare transacties

Nou zijn niet al die waardes even nauwkeurig. Een WOZ waarde kan in de buurt liggen van marktwaarde en hij kan er ook volkomen naast zitten.

Kies dus de prijs-ankers waar een koper iets aan heeft.

Zo voorkom je besmetting, ben je transparanter dan al je concurrentie en heeft de koper een duidelijk beeld van wat je huis waard is gebaseerd op feiten.

Wanneer wel een vraagprijs? En wanneer een vraagprijs verlagen?

Ik ben niet mordicus tegen een vraagprijs.

Ik vind het alleen niet verantwoord om te doen als je geen informatie hebt van hoe de markt tegenover jouw huis staat.

Er speelt zoveel mee bij het bepalen van een prijs dat je veel beter de veilige optie van bieden vanaf kunt kiezen.

Hieronder drie mogelijke scenario’s

Je werkt nu met een vraagprijs maar krijgt te weinig biedingen

geen bezichtingen geen bedieningen

Laat de vraagprijs los. Je eerste prioriteit is een nieuwe start, een nieuwe lancering en het zo snel mogelijk inwinnen van informatie die alleen de markt je kan geven.

Je vraagprijs wordt voor het merendeel afgewezen door de markt, dus je moet uitzoeken wat de markt je huis wél waard vind.

Snelste en beste manier is de bieden vanaf prijs.

Kies een bieden vanaf prijs, krijg je marketing in orde, organiseer een evenement, verkoop de woning.

Je hebt bieden vanaf geprobeerd maar met fouten

bieden vanaf geprobeerd

Als je dit hebt geprobeerd maar je hebt missers gemaakt in de marketing, in de prijsstelling, in het niet gebruiken van prijs-ankers… dan is het tijd voor een herlancering.

Het eerste dat moet gebeuren is dat je kijkt naar de beschikbare informatie en probeert uit te vissen waar het aan ligt dat het niet gelukt is. Wij noemen dat ‘terug naar de tekentafel’.

Zorg dat je zoveel mogelijk data verzamelt.

  1. Bezoekersaantallen?
  2. Statistieken van Funda?
  3. Hoeveelheid brochure aanvragen?
  4. Hoeveelheid bezichtigingen?
  5. Feedback bij bezichtigingen?
  6. Binnengekomen biedingen?
  7. Andere huizen die te koop staan?
  8. Hoe snel worden die huizen verkocht?
  9. Welke mensen hebben die huizen gekocht?
  10. Zijn die mensen bij jouw huis geweest?

Op basis daarvan kun je beginnen met een beeld vormen van wat je moet doen om het dit keer wel te laten slagen. Hetzelfde dat je doet (of zou moeten doen) als je een makelaar gaat kiezen – je leest jezelf in en probeert op basis van zoveel mogelijk gegevens de beste beslissing te nemen.

En doe jezelf een plezier, download de marketingchecklist.

Je hebt bieden vanaf goed geprobeerd

bieden vanaf geen succes

Als je het goed hebt gedaan en het is niet gelukt bij het open huis evenement dan is het tijd om terug naar de tekentafel te gaan.

Wij hebben ook weleens missers.

Het fijne aan deze manier van werken is dat je veel sneller kan zien waar dat aan ligt.

Omdat wij 80% van onze tijd steken in marketing en sales hebben we alle data beschikbaar van de woningen die we verkopen. Zo kunnen we snel schakelen en in elke situatie alles eraan doen om een transactie voor elkaar te krijgen.

Gratis hulp  

We helpen elke dag mensen met alles rondom de verkoop van hun huis. Als er iets is waar je hulp bij nodig hebt, vragen over hebt of onze mening over wilt weten – neem contact op of reageer hieronder in de reacties. Geen  verplichtingen, geen kosten en geen adders, gegarandeerd. De kortste route is een gratis rapport aanvragen. Dan heb je alle info in één keer op de goede plaats.  

Maak jij deze 4 fouten bij de verkoop van je huis?

 👉Download jouw gratis rapport op👈

Download het gratis rapport direct en ontdek:

  1. Eén Fout Waarmee Je 4 Van De 5 Kopers Onnodig Voor Je Huis Wegjaagt.
  2. Hoe Laaghangend Fruit Verslaving Ervoor Zorgt Dat Je De Beste Kopers Misloopt.
  3. Vorige Eeuwse Drempels Die Duizenden Euro's Kosten.
  4. Hoe Een Bizar Getal Ervoor Kan Zorgen Dat Je 500% Meer Reacties Krijgt.
  5. Stressloos Verkopen Met De Meest Succesvolle  Marketingtechniek Ter Wereld.
  6. Hoe Kopers Worden Weggestuurd En Afgewimpeld Zonder Dat Je Het Merkt

 👉Download jouw gratis rapport op👈

 

Over de schrijver
https://willemnijs.nl
Reactie plaatsen