Staat je huis nu op Funda.nl?
Dan is de kans 97,1% dat je minder kopers bereikt dan je zou kunnen. omdat je niet bovenaan staat op fun da.
Je huis is namelijk niet “compleet” aangemeld volgens Funda’s formule. Het gevolg? Je funda huis staat lager in de ranglijst en is daardoor moeilijker te vinden voor kopers.
Als kopers zich oriënteren loop je het risico dat ze jouw huis compleet missen want je staat niet bovenaan en je hebt het niet in de gaten hierdoor willenveel minder mensen jouw huis hopen.
En als je je huis al te koop staat wordt dit probleem ook nog met de dag erger, want nieuwe (completer aangemelde) huizen drukken de jouwe naar beneden!
Ofwel:
Slechter vindbaar = minder gevonden op Funda = minder kopers = minder opbrengst voor je huis
Huizen Bovenaan Bij Funda Levert tot 11x meer belangstelling voor jouw huis op
Heel huizenzoekend Nederland weet dat Funda.nl met afstand marktleider is. Funda is niet te negeren als hét platform om kopers te vinden voor je huis. Waar minder bij wordt stilgestaan is dat de concurrentie voor Funda huizen enorm groot is, dat er steeds meer mensen de site bekijken met een kleiner scherm en hoeveel winst er te behalen is als je jouw huis zichtbaar maakt bij zoveel mogelijk zoekopdrachten op Funda.nl.
In hun factsheet zetten ze het zelf mooi op een rij:
Als je wat verder zoekt heeft Funda ook cijfers over hoe belangrijk die bovenste positie is en hoeveel beter huizen op Funda worden gevonden die bovenaan staan. Vroeger kon je die positie bovenaan Funda namelijk kopen. Toen zei Funda dat je met een toppositie tot 11x méér gevonden werd dan je concurrentie!
Nu is het Tophuis flink aangepast en kun je de bovenste plaats van huizen op Funda niet meer kopen. Maar zoals je ziet levert bovenaan staan bij Funda tot wel 1100% meer bereik. Hoe meer bereik, hoe meer kopers voor je huis. Hoe meer kopers voor je huis, hoe beter de prijs. Een kwestie van vraag en aanbod.
Het loont zich dus om hier tijd, moeite en energie in te steken. Maar waarom doet 97,1% van de verkopers dat dan niet?
De nieuwe geheime Funda formule om makkelijk en snel bovenaan te komen met je huizen op Funda
Eind 2015 gooide Funda.nl twee dingen om. Het design van de site én de manier waarop de rangschikking van huizen werkte. Funda hield bijeenkomsten voor makelaars en bracht een whitepaper uit. De nieuwe wind draaide om kwaliteit en volledigheid. Huizen met alle puntjes op de i werden beloond met een betere score in de ranglijst. We hebben de veranderde situatie hieronder voor je naast elkaar gezet:
De complete Funda formule om bovenaan te komen is geheim, maar gelukkig geven ze voldoende aanwijzingen waarmee je makkelijk ziet of je op de goede weg zit met bovenaan te komen met je huis op Funda. Wat wij ontdekten bij onze tests was dat hele kleine verschillen hele grote gevolgen hebben. Toen we bijvoorbeeld 1 simpel kenmerk wél invulden maakte dat een verschil van meer dan 36 plaatsen in de ranglijst (hier lees je straks nog meer over).
Dit is niet het moment om te denken: “redelijk compleet bij Funda.nl is wel goed genoeg”. Want dat zorgt voor een slechtere score voor je huis op Funda, kost je zichtbaarheid en kan je kopers geld kosten.
Wat je vrijwel zeker onderschat – hierdoor komt je huis niet bovenaan op Funda
Er is één ding dat bijna elke verkoper onderschat. Dat is hoe verschrikkelijk veel concurrentie er is op de huizenmarkt én hoe breed een koper zich oriënteert voor een keuze wordt gemaakt. Zodra je dat beseft weet je ook hoeveel kopers je misloopt als je niet élk middel aangrijpt om als eerste en meest opvallende eruit te springen in de resultatenlijst.
De beste manier om maximaal resultaat te halen is meer kopers bereiken dan je concurrentie. De missie is: pagina 1. Zo hoog mogelijk in die eerste 15 huizen die Funda toont.
Het merendeel van de Funda zoekers selecteert op twee dingen. Plaats en prijsklasse. Je weet waar je wilt wonen en je weet ongeveer wat je wilt besteden. Daarom pakt een koper vooral in het begin een breed zoekgebied en een brede prijsklasse.
Als verkoper wil je dat jouw woning dan al wordt gevonden. Als je huis bij pagina 2, 3 of nog verder bungelt dan kelderen je kansen. Kijk eens door de ogen van die zoeker. Zeg dat ik een budget heb van € 200.000. Ik zoek dan (vooral in het begin) breed op 150.000 – 250.000.
Een zoeker uit Almere kan kiezen uit 608 huizen op Funda Almere. Een zoeker in Breda uit 303 huizen op Funda Breda. Bij Zwolle zijn het er 287 op Funda Zwolle en in Amsterdam 575 op Funda Amsterdam.
Flinke concurrentie in de steden. Maar woon je in een kleinere plaats dan zit je met precies hetzelfde probleem en vaak nog erger.
Want dan moet je niet alleen kopers bereiken die in jouw plaatsje willen wonen, maar ook kopers die in een straal zoeken. We hebben recent een woonboerderij in Ingen verkocht (een klein dorpje in Gelderland) en kregen mensen uit een straal van meer dan 30 kilometer rondom het plaatsje, sommigen zelfs nog verder. Kopers uit Wageningen (20km), Utrecht (50km), Houten (40km). Ook daar heb je dus concurrentie van honderden huizen. En die kopers mis je als je bij die 97% hoort die niet compleet is, want dan verzuipt jouw huis in de concurrentie.
Je begrijpt het punt. Als je denkt dat je weinig tot geen concurrentie hebt dan heb je het mis. Hoe hoger de prijsklasse of hoe kleiner de plaats, hoe breder de straal van een koper wordt. De concurrentie blijft hoe dan ook hoog.
– Waarschuwing –
Bijna alles wat je hebt gehoord over Funda huizen ranking is fout
Er gebeurt vaak wat grappigs als ik een verkoper vertel hoe belangrijk Funda ranking is. Zodra ik erover begin onderbreken ze me vaak door te zeggen:
“Ja, dat van Funda vertelt elke makelaar. Dat hebben we al lang geregeld”
Dan kijk ik naar het huis en zie dat ze 62 plaatsen lager staan dan nodig.
Veel mensen denken namelijk dat hun huis compleet erop staat. Zijn er rotsvast van overtuigd. Totdat ik ze in 45 seconden laat zien dat ze nu verliezen van huizen die al veel langer op funda.nl staan. Huizen waarvan ze dus eigenlijk zouden moeten winnen!
Wat makelaars doen als ze hun eigen huis verkopen
Dus als ‘iedereen’ dit weet en ‘iedereen’ vertelt aan klanten dat ze heel nauwkeurig werken en álles invullen bij Funda…
… waarom staat 97,1% van de huizen dan niet compleet online en scoren ze slechter dan nodig? Dan moet er ergens een onbegrip zitten. Of een miscommunicatie. Iets dat er niet lekker loopt.
Vraag rond en je krijgt al snel te horen dat Funda je hoger neerzet op de ranking als je drie dingen hebt:
Het is waar, die dingen helpen allemaal. Daarmee helpt het je bovenaan te komen op Funda. Maar niet helemaal bovenaan.
En als het goed is wil je bovenaan met je huis op Funda staan . Je wilt de ‘beste’ positie, toch?
Laat ik het anders stellen. Ik ben makelaar. Als ik mijn eigen huis zou gaan verkopen dan zou elk detail uitmaken. Elk puntje op de i. Omdat ik bovenaan wil komen met mijn huis op Funda en de meeste kopers te krijgen. Ik zou niks aan het toeval overlaten en dat moet jij ook niet doen!
Het advies: ‘koop gewoon alle mediaproducten’ is niet genoeg. Je neemt daarmee genoegen met ‘redelijk’ in plaats van optimaal.
Waarom genoegen nemen met “redelijk goed” als het makkelijk is om de toppositie bovenaan op Funda te pakken?
Gelukkig kun je zelf makkelijk checken of mediaproducten de ultieme oplossing zijn voor het ranking probleem. Laten we kijken op funda.nl. Ik pak in dit voorbeeld heel Nederland, je mag het ook voor jouw plaats doen.
De dag dat ik checkte stonden er 157.868 huizen te koop in Nederland.
Funda sorteert uit zichzelf op relevantie. Dat is fijn, want dan laat hij de meest relevante (dus compleet ingevulde) huizen bovenaan zien. Wil je dus hoog scoren in Funda, dan is relevantie het allerbelangrijkste.
Stap 1: check het aanbod in jouw gebied
Bovenaan zie je een huis staan met de drie icoontjes waar ik een rood kringetje om heb gezet.
Dus een huis met alle mediaproducten staat bovenaan. Als je niet verder denkt trek je de conclusie dat je gewoon alles moet kopen en klaar is Kees. Maar dat zou een vergissing zijn. Dat zien we in de volgende stap.
Stap 2: check het omslagpunt
Wat we moeten doen is checken hoeveel andere huizen ook alle mediaproducten hebben. Die hebben namelijk dezelfde kans als jij (ervan uitgaande dat jij deze mediaproducten hebt). Zo kunnen we zien hoe uniek het is dat je alle producten hebt gekocht. Als je klikt op ‘volgende pagina’ bij Funda.nl, dan krijg je de volgende 15 resultaten te zien. Doe dit tot je de eerste woning tegenkomt die niet alle icoontjes heeft…
… nog bezig? Ik zal je een handje helpen. Toen ik keek moest ik tot hier komen:
Pagina 1.891. De 1890 pagina’s ervoor bestonden allemaal uit huizen die allemaal de producten hadden.
Stap 3: sta even stil bij dat resultaat.
Dus 1.890 * 15 huizen per pagina = 28.350 huizen in Nederland hebben alle mediaproducten.
Waarom zoveel? Omdat ‘iedereen’ vertelt dat je op deze manier hoog scoort.
Wat is mis met dit plaatje? 157.868 huizen. 28.350 met alle producten, dat is bijna 20% (17,96% precies).
Dus jouw concurrentie koopt ook alle producten?
Dit is heel Nederland, maar check het voor jouw omgeving. Je zult hetzelfde beeld zien. Alles kopen is niet goed genoeg. Want het goede nieuws is dat je met die producten beter scoort dan 80% van je concurrenten.
Het slechte nieuws is dat scoren in de top 20% niet goed genoeg is met de concurrentie van vandaag! Niet als je het best mogelijke resultaat wilt halen voor jouw huis.
Deel dit verhaal en help anderen!
Wat je MOET weten over het zoekgedrag van huizenkopers
(bijna geen enkele woningverkoper in Nederland denkt hier aan)
Meer dan de helft van de Funda.nl bezoekers bekijkt de site mobiel. Verplaats je weer in de koper – altijd handig om te doen als verkoper. Hoeveel pagina’s woningaanbod ga je doorspitten op dat kleine schermpje?
Hint: niet veel. De schermpjes worden kleiner en de concurrentie is gigantisch. Kopers maken snel een keuze en dat maakt het des te belangrijker om bovenaan te staan!
Volgens Google komt 95% van de zoekers nooit voorbij pagina 1. Ik weet niet wat het percentage bij Funda is, maar het zou me niks verbazen als het vergelijkbaar is.
Laten we Hellevoetsluis eens als voorbeeld pakken. Je hebt als verkoper 454 concurrenten. Je hebt keurig al je producten gekocht. In Hellevoetsluis scoor je daarmee in de top 80.
Klinkt goed. Maar dat betekent dat je na al die moeite (en kosten) nog steeds op pagina 5 kan bungelen. Misschien heb je geluk en sta je op pagina 2 of 3. Maar vrijwel zeker niet op bovenaan met je huis op Funda. Want daar staan huizen die écht compleet worden aangemeld en waar wél alle puntjes op de i zijn gezet.
Je moet op pagina 1 terechtkomen, want je kunt niet erop gokken dat een kijker wel doorbladert tot hij of zij jouw huis tegenkomt. En wat gebeurt er als je een koper wilt bereiken die in een straal zoekt? Dan val je al helemaal terug naar een verre Funda uithoek. Terwijl je dacht dat je het goed had gedaan door de video, plattegrond en 360 foto’s!
Dus tot nu toe hebben we gezien:
Er is 97,1% kans dat je kopers en kijkers mist omdat je huis niet bovenaan op Funda staat.
De concurrentie is moordend
Gewoon alle mediaproducten kopen is niet de oplossing (het is alleen een goed begin)
Als je het beste resultaat wilt met je huis is ‘goed genoeg’ niet goed genoeg.
7 manieren om je huis direct hoger in Funda te laten komen en misschien zelfs bovenaan op Funda te laten komen
Scoren bij Funda.nl is belangrijk. Minder dan 3% van de huizen in Nederland scoort zo hoog als ze zouden kunnen en dat betekent dat 97% van de verkopers mogelijk kopers mist omdat ze niet bovenaan op Funda staan.
Wij isoleerden 54 factoren die meespelen in de Funda huizen ranking waarmee je als verkoper beter kan scoren en je huis daardoor bij meer mensen onder aandacht kan brengen. Hieronder zie je een overzicht van 7 dingen die je NU kunt doen om beter te scoren en misschien zelf bovenaan op Funda te komen met je huis:
Met mediaproducten bedoelen we: plattegrond, video en 360 graden foto’s. Het maakt niks uit als er nooit iemand naar je video kijkt of als geen enkele koper je plattegrond uitpluist; het gaat erom dat dit alleen al ervoor zorgt dat je beter scoort dan 80% van je concurrentie.
Een professionele fotograaf kan makkelijk al die producten leveren tegen een tarief waar je niet je spaarvarkentje voor hoeft te breken. Dus heb je dit nog niet, doe het dan nu meteen. Het is de snelste en makkelijkste manier om een grote sprong te maken in de resultaten lijst.
Maar stop daar niet, want je wilt niet in de top 20% – je wilt op bovenaan terechtkomen en zoveel mogelijk kopers bereiken.
Funda.nl heeft een drempel voor foto’s. Zit je daaronder dan is de conclusie dat kopers te weinig info krijgen en het gevolg is een lagere score. Plaats daarom voldoende foto’s om bovenaan te komen. De grens ligt (op dit moment) om en nabij bovengenoemd getal.
Voeg desnoods extra foto’s van de tuin of omgeving toe, want je wordt gekort op ranking als je minder vermeld.
Het aantal 360 graden foto’s was voorheen minimaal 1, we hebben voldoende aanwijzing om uit te gaan van minimaal 3 op dit moment om beter bovenaan te komen. Mocht één van deze dingen veranderen dan maken we dat éérst bekend aan de mensen op onze emaillijst. Inschrijven is gratis en zonder verplichtingen
Met kenmerken bedoelen we die dingen die bij funda.nl onder ‘kenmerken’ staan (verrassing). Elk kenmerk maakt verschil. Om je een simpel voorbeeld te geven – toen wij een automatisering probleem hadden met een van onze woningen kwam het kenmerk: “openbaar parkeren” niet goed door naar funda.nl. Toen het was opgelost sprong het huis direct 36 plaatsen omhoog in de ranking.
Dubbelcheck alles en als je iets mist, trek aan de bel.
Beschrijf de verdiepingen met kamers. Niet in je tekst, maar in je kenmerken
Veel mensen schrijven in hun tekst de indeling. Die informatie over het aantal kamers moet je ook ergens anders vermelden. Het is mogelijk om verdiepingen en kamers aan te geven in de kenmerken zodat duidelijk wordt hoeveel slaapkamers, hoeveel badkamers, hoeveel bergruimtes etc. er zijn. Doe dit, het is een factor.
Vermijd SCHREEUWEN MET HOOFDLETTERS EN MEERDERE UITROEPTEKENS!!!
Dit is nu een vreemde eend in de bijt, want voor zover we nu kunnen nagaan is dit nog geen ranking factor. Funda heeft er wel in het verleden wel iets over gezegd, hiermee lopen we dus vooruit op mogelijke toekomstige gebeurtenissen.
Ook al hebben we ongelijk en wordt dit nooit een factor, dan nog helpt het je kansen niet om bovenaan Funda te komen. Schreeuwen is niet de beste manier om je boodschap over te brengen. En één uitroepteken is ruim voldoende.
Het energielabel is een factor, al speelt de hoogte of laagte van dat label niet mee. Het draait erom dat je het label vermeld en liefst definitief. Het label is verplicht als je straks je huis overdraagt en het is een koud kunstje om op te vragen. Voor minder dan € 25 ben je al klaar hiermee, dus regel het nu zodat het ook nog voordeel heeft voor je ranking op Funda!
Een regelmatig overgeslagen kenmerk is de grootte en ligging van de tuin. Het heeft geen effect op je ranking als je het beschrijft in je tekst, het moet vermeld worden in je kenmerken.
Dus grootte, ligging en toestand. 90m2, ligging: Zuid West, toestand: aangelegd.
Sla je deze over – > niet volledig -> minpunten in de ranking -> kans op minder kopers -> kans op minder opbrengst -> niet goed.
Deel dit verhaal en help anderen!
Kijk zelf hoe veel Funda huizen incompleet zijn en lager scoren, stap voor stap uitleg:
Voor ik je de 5 stappen laat zien wil ik je vertellen hoe eenvoudig het is om dit te zien.
Ik heb je laten zien dat 'complete' Funda huizen bovenaan worden zet. In een ideale wereld staat elk nieuw aangemeld huis dan ook bovenaan en duwt de rest naar beneden. Als er vandaag 10 huizen worden aangemeld in jouw woonplaats zouden we moeten zien dat die 10 ook bovenaan stonden in jouw plaats. Dat zou er tenslotte gebeuren als ze compleet werden aangemeld.
Het enige dat je dus hoeft te doen is:
controleren hoeveel huizen er nieuw zijn aangemeld in een periode
controleren welke van die huizen ook écht bovenaan komen
Deel die 2 dingen door elkaar en je hebt het percentage compleet aangemelde huizen. Een niet-compleet huis verliest meteen bij aanmelding al positie.
Gelukkig maakt Funda dit heel makkelijk. Kijk maar mee:
STAP 1
ZOEKEN BIJ FUNDA
Ik zoek in dit voorbeeld op heel Nederland. Voel je vrij om dit te volgen óf om dit te doen voor jouw woonplaats
STAP 2
VIND DE NIEUW AANGEMELDE HUIZEN
Funda staat automatisch gesorteerd op ‘relevantie’. Je weet inmiddels dat dit betekent dat complete huizen eerst worden vertoond. Om te zien welke panden er nieuw zijn moet je sorteren op ‘datum’.
STAP 3
HOEVEEL NIEUWE HUIZEN IN 48 UUR?
Het is makkelijk om in Funda te zien welk aanbod de afgelopen 48 uur is aangemeld. Staat er een oranje veldje met ‘nieuw’? Dan betekent het dat het huis de afgelopen 48 uur is aangemeld. Om te zien hoeveel woningen er echt nieuw aangemeld zijn moet je doorbladeren tot er geen ‘nieuw’ meer staat.
In dit voorbeeld moest ik bladeren tot pagina 56. Dus 56 pagina’s woningaanbod, 15 huizen per pagina = 840 nieuw aangemelde huizen in 48 uur.
Leuk om te weten, maar nu is het tijd om te zien hoeveel van die 840 écht compleet zijn aangemeld en hun maximale ranking halen
STAP 4
ZO ZIE JE WELKE HUIZEN COMPLEET ZIJN
Nu weten we hoeveel nieuwe huizen erbij zijn gekomen. Om te zien welke van die nieuwe huizen écht compleet is en de beste score haalt (en daarmee zoveel mogelijk kopers bereikt) moeten we weer sorteren op ‘relevantie’.
De complete woningen die nieuw zijn komen eerst. In een ideale wereld zouden we dus 840 huizen met ‘nieuw’ zien, ook als we op relevantie sorteerden.
STAP 5
EN DE EINDUITSLAG IS…
Dus hoeveel huizen scoren er maximaal en hebben de beste kans om langdurig meer kopers aan te trekken?
Als je kleine kinderen in de buurt hebt, houd dan een hand voor hun ogen. De volgende statistiek kan als schokkend worden ervaren…
…Bij het optellen van de huizen die compleet waren aangemeld op Funda kwamen we niet voorbij pagina 1. Het stopte bij huis nr. 12.
Dus 12 van de 840 huizen was compleet. 1,43%.]
Gratis hulp
We helpen elke dag mensen met alles rondom de verkoop van hun huis. Als er iets is waar je hulp bij nodig hebt, vragen over hebt of onze mening over wilt weten – neem contact op of reageer hieronder in de reacties. Geen verplichtingen, geen kosten en geen adders, gegarandeerd. De kortste route is een gratis rapport aanvragen. Dan heb je alle info in één keer op de goede plaats.
Maak jij deze 4 fouten bij de verkoop van je huis?
👉Download jouw gratis rapport👈
Download het gratis rapport direct en ontdek:
- Eén Fout Waarmee Je 4 Van De 5 Kopers Onnodig Voor Je Huis Wegjaagt.
- Hoe Laaghangend Fruit Verslaving Ervoor Zorgt Dat Je De Beste Kopers Misloopt.
- Vorige Eeuwse Drempels Die Duizenden Euro's Kosten.
- Hoe Een Bizar Getal Ervoor Kan Zorgen Dat Je 500% Meer Reacties Krijgt.
- Stressloos Verkopen Met De Meest Succesvolle Marketingtechniek Ter Wereld.
- Hoe Kopers Worden Weggestuurd En Afgewimpeld Zonder Dat Je Het Merkt
👉Download jouw gratis rapport👈
Willem Nijs
op 13 Aug 2022