Welkom in de droge wereld van juridische documenten.
Ja, ik weet het. De koopakte is misschien een van de droogste, saaiste, stoffigste documenten die je ooit hebt gezien.
Maar blaas het stof eens eraf. Pak een kop koffie en ga er voor zitten. Probeer het document te begrijpen en je ziet dat het de sleutel is tot jouw nieuwe thuis.
Ik heb de 7 belangrijkste punten in de koopakte opgesomd zodat je op een aantal punten extra kunt concentreren.
Ik loods je in dit hoofdstuk door de obstakels en stappen heen die je moet nemen om een kogelvrij contract te sluiten met de verkopers. Van het concept tot het tekenen van de koopakte zal alles soepel verlopen als je dit plan volgt. Laten we erin duiken!
WAARSCHUWING! De 7 belangrijkste punten in de koopakte.
Ik ga in dit artikel uit van een soort standaard koopakte. Er zijn een aantal verschillende modellen in omloop, maar de punten die ik ga noemen moeten er minimaal in zitten.
Zoek de punten op en doe er je voordeel mee!
Dit is misschien wel het belangrijkste artikel in de koopakte en de moeite waard om (heel) goed te bestuderen.
Het artikel beschrijft de aanvaardingstoestand. Als koper aanvaard je een huis zoals je het gezien hebt, met zichtbare en onzichtbare gebreken.
Een zichtbaar gebrek is bijvoorbeeld een gebroken ruit of een roestplek in bad. Iets wat voor jou als koper zichtbaar is. Een zichtbaar gebrek hoort bij jouw onderzoeksplicht als koper. Het is je plicht het huis zo goed mogelijk te inspecteren en je op de hoogte te stellen van gebreken. Vaak wordt ook voor dit onderdeel een aankopend makelaar ingeschakeld. Zorg in elk geval dat je de woning zo nauwkeurig mogelijk hebt geïnspecteerd.
Daarnaast aanvaard je het dus met onzichtbare gebreken. Niet te verwarren met verborgen gebreken. Een onzichtbaar gebrek is iets dat jij niet hebt kunnen zien als koper, maar een verkoper ook niet! Stel bijvoorbeeld dat er een verlaagd plafond is aangebracht door de vorige. De verkopers kunnen niet weten of er onder het verlaagde plafond bijvoorbeeld een scheur zit. Dit noemen we een onzichtbaar gebrek. Zoiets levert voor de verkoper geen overduidelijke overlast op en ze hadden het ook niet kunnen weten.
Verder staat er in dit artikel zaken over voorkeursrecht gemeente, asbest, bodemsanering, monumentenwet, ondergrondse tank etc.
Verderop in dit boek trouwens meer over verborgen gebreken.
In het artikel over de levering wordt de datum van eigendomsoverdracht bepaald. Vaak wordt hierbij vermeld: “of zoveel eerder of later als beide partijen overeenkomen”.
Veel mensen raken in paniek en roepen dat ze absoluut niet later de sleutel willen krijgen.
Daarom staat er ook ‘beide partijen’. Dus als koper moet je akkoord gaan en de verkopers moeten akkoord gaan met een eventuele vervroegde of verlate levering. Soms wordt de levering ook de minuutakte of transportakte genoemd.
De levering vindt dus plaats bij de notaris. Hij is bevoegd om de akte op te maken en in te schrijven in de openbare registers. Vanaf dat moment ben je ook écht eigenaar en krijg je de sleutel overhandigd.
Zorg dat de feitelijke levering een haalbare datum is. Als koper moet je de financiering regelen en daar is tijd voor nodig. In het verleden heb ik het voor klanten al binnen 2 weken kunnen regelen, maar de normale termijn ligt toch rond de 4 weken. Dan moet de notaris ook nog eens tijd hebben.
Meestal ben je ook nog afhankelijk van de verkoper die zijn eigen verhuizing moet regelen. Van de andere kant, als je geen hypotheek nodig hebt kan het binnen 7 dagen geregeld zijn.
Je bent niet alleen eigenaar wanneer je bij de notaris tekent, het risico gaat ook op jou over. De lusten én de lasten. Dat betekent dat je de opstalverzekering ook al geregeld moet hebben als je tekent bij de notaris!
Voor die tijd is het huis voor risico van de verkoper. Dit betekent dat ze als ‘zorgvuldig schuldenaar’ om moeten gaan met de woning. Je hebt als koper het recht op een laatste oplevering waar je al die zaken gaat checken, maar daar komen we nog op.
Voor nu is het belangrijkste dat je weet dat de verkoper het huis tot aan de levering in dezelfde conditie moet houden als jij het gezien hebt (of beter natuurlijk!).
Mocht het huis omvallen, afbranden, worden geraakt door een meteoriet of op welke andere manier dan ook worden beschadigd moeten de verkopers jou zo snel mogelijk hiervan op de hoogte stellen. Je hebt dan ruwweg 3 opties:
Laten we hopen dat er verder niets mee gebeurt, maar let er op dat dit wel vermeld staat.
Dit is voor veel mensen een beangstigend artikel. Toch is het voor jou als koper ook een bescherming.
Wanneer iemand in gebreke blijft, ofwel niet voldoet aan de verplichtingen die voortvloeien uit de koopakte, dient deze partij door de andere partij in gebreke te worden gesteld.