Welkom in de droge wereld van juridische documenten.
Ja, ik weet het. De koopakte is misschien een van de droogste, saaiste, stoffigste documenten die je ooit hebt gezien.
Maar blaas het stof eens eraf. Pak een kop koffie en ga er voor zitten. Probeer het document te begrijpen en je ziet dat het de sleutel is tot jouw nieuwe thuis.
Ik heb de 7 belangrijkste punten in de koopakte opgesomd zodat je op een aantal punten extra kunt concentreren.
Ik loods je in dit hoofdstuk door de obstakels en stappen heen die je moet nemen om een kogelvrij contract te sluiten met de verkopers. Van het concept tot het tekenen van de koopakte zal alles soepel verlopen als je dit plan volgt. Laten we erin duiken!
WAARSCHUWING! De 7 belangrijkste punten in de koopakte.
Ik ga in dit artikel uit van een soort standaard koopakte. Er zijn een aantal verschillende modellen in omloop, maar de punten die ik ga noemen moeten er minimaal in zitten.
Zoek de punten op en doe er je voordeel mee!
Dit is misschien wel het belangrijkste artikel in de koopakte en de moeite waard om (heel) goed te bestuderen.
Het artikel beschrijft de aanvaardingstoestand. Als koper aanvaard je een huis zoals je het gezien hebt, met zichtbare en onzichtbare gebreken.
Een zichtbaar gebrek is bijvoorbeeld een gebroken ruit of een roestplek in bad. Iets wat voor jou als koper zichtbaar is. Een zichtbaar gebrek hoort bij jouw onderzoeksplicht als koper. Het is je plicht het huis zo goed mogelijk te inspecteren en je op de hoogte te stellen van gebreken. Vaak wordt ook voor dit onderdeel een aankopend makelaar ingeschakeld. Zorg in elk geval dat je de woning zo nauwkeurig mogelijk hebt geïnspecteerd.
Daarnaast aanvaard je het dus met onzichtbare gebreken. Niet te verwarren met verborgen gebreken. Een onzichtbaar gebrek is iets dat jij niet hebt kunnen zien als koper, maar een verkoper ook niet! Stel bijvoorbeeld dat er een verlaagd plafond is aangebracht door de vorige. De verkopers kunnen niet weten of er onder het verlaagde plafond bijvoorbeeld een scheur zit. Dit noemen we een onzichtbaar gebrek. Zoiets levert voor de verkoper geen overduidelijke overlast op en ze hadden het ook niet kunnen weten.
Verder staat er in dit artikel zaken over voorkeursrecht gemeente, asbest, bodemsanering, monumentenwet, ondergrondse tank etc.
Verderop in dit boek trouwens meer over verborgen gebreken.
In het artikel over de levering wordt de datum van eigendomsoverdracht bepaald. Vaak wordt hierbij vermeld: “of zoveel eerder of later als beide partijen overeenkomen”.
Veel mensen raken in paniek en roepen dat ze absoluut niet later de sleutel willen krijgen.
Daarom staat er ook ‘beide partijen’. Dus als koper moet je akkoord gaan en de verkopers moeten akkoord gaan met een eventuele vervroegde of verlate levering. Soms wordt de levering ook de minuutakte of transportakte genoemd.
De levering vindt dus plaats bij de notaris. Hij is bevoegd om de akte op te maken en in te schrijven in de openbare registers. Vanaf dat moment ben je ook écht eigenaar en krijg je de sleutel overhandigd.
Zorg dat de feitelijke levering een haalbare datum is. Als koper moet je de financiering regelen en daar is tijd voor nodig. In het verleden heb ik het voor klanten al binnen 2 weken kunnen regelen, maar de normale termijn ligt toch rond de 4 weken. Dan moet de notaris ook nog eens tijd hebben.
Meestal ben je ook nog afhankelijk van de verkoper die zijn eigen verhuizing moet regelen. Van de andere kant, als je geen hypotheek nodig hebt kan het binnen 7 dagen geregeld zijn.
Je bent niet alleen eigenaar wanneer je bij de notaris tekent, het risico gaat ook op jou over. De lusten én de lasten. Dat betekent dat je de opstalverzekering ook al geregeld moet hebben als je tekent bij de notaris!
Voor die tijd is het huis voor risico van de verkoper. Dit betekent dat ze als ‘zorgvuldig schuldenaar’ om moeten gaan met de woning. Je hebt als koper het recht op een laatste oplevering waar je al die zaken gaat checken, maar daar komen we nog op.
Voor nu is het belangrijkste dat je weet dat de verkoper het huis tot aan de levering in dezelfde conditie moet houden als jij het gezien hebt (of beter natuurlijk!).
Mocht het huis omvallen, afbranden, worden geraakt door een meteoriet of op welke andere manier dan ook worden beschadigd moeten de verkopers jou zo snel mogelijk hiervan op de hoogte stellen. Je hebt dan ruwweg 3 opties:
Laten we hopen dat er verder niets mee gebeurt, maar let er op dat dit wel vermeld staat.
Dit is voor veel mensen een beangstigend artikel. Toch is het voor jou als koper ook een bescherming.
Wanneer iemand in gebreke blijft, ofwel niet voldoet aan de verplichtingen die voortvloeien uit de koopakte, dient deze partij door de andere partij in gebreke te worden gesteld.
Er moet een aangetekende brief worden verstuurd aan het adres van de in gebreke blijvende partij. De partij heeft vanaf dat moment nog 8 dagen om alsnog aan de verplichtingen te voldoen.
Wat als er dan nog niet aan de verplichtingen wordt voldaan?
Gebeurt dit niet, dan is er in de meeste gevallen een dagelijkse boete verschuldigd van 3 promille van de koopsom. Je ziet dat dit al heel snel aardig oploopt. Gaat de deal helemaal niet door, is er gewoonlijk een boete verschuldigd van 10% van de koopsom plus de schadevergoeding voor de betrokken partijen. Deze wordt door de notaris geïnd en uitgekeerd aan de rechthebbende partijen.
Even een voorbeeld om te verduidelijken. Op de leveringsdatum zit je bij de notaris op de verkopers te wachten. Deze komen niet opdagen. Er wordt gebeld en de verkoper meldt dat hij bij nader inzien toch heeft besloten om maar te blijven wonen.
Bij thuiskomst stel je direct in gebreke. Je volgt de voorgeschreven stappen uit de koopovereenkomst en je wacht 8 dagen.
4 dagen nadat de 8 dagen termijn is verstreken (dus 12 dagen later) besluit de verkoper alsnog te leveren. Stel, je hebt voor
€ 200.000 aangekocht, dan is de volgende boete verschuldigd:
€ 200.000 * 0,003 = € 600,00 (dagelijkse boete)
€ 600,00 * 4 = € 2400,00 (totale boete)
Dit is nog exclusief de extra kosten zoals rente, verhuiskosten, vervangend verblijf etc. die het jou hebben gekost.
Maar pas op, het zwaard snijdt aan twee kanten. Voor de kopers geldt hetzelfde.
In 99% van de gevallen werkt iedereen keurig mee. En vaak, als er zich iets voordoet, kan er een regeling worden getroffen zodat de schade enigszins beperkt blijft.
Maar een gewaarschuwd man telt voor twee!
In dit artikel zijn de zaken opgenomen die je bij je bod hebt vermeld. De ontbindingstermijn voor financiering, bouwkundige keuring, eventuele verkoop eigen woning etc.
Controleer of de datum goed is en of de bedragen kloppen. Een ontbindende voorwaarde is eigenlijk een soort verzekering voor het geval er iets niet gaat zoals het had moeten gaan. Zet ze ook op je kalender. Mocht je er dichtbij komen en bepaalde zaken zijn niet geregeld dan kun je op tijd je adviseur(s) waarschuwen.
Onder dit artikel staat vaak hoe een koper zich moet beroepen op de ontbindende voorwaardes. Gewoonlijk is dit via een aangetekende brief of fax met verzendbevestiging aan het adres van de notaris of de verkoper. Normaal gezien moet dit niet later dan 1 werkdag na het verlopen van de ontbindende voorwaarde worden gedaan.
Het kan soms zijn dat je wat langer nodig hebt om zaken te regelen. Zorg dan dat je het altijd even kortsluit met de verkopend makelaar. Deze zal dan verlenging aanvragen bij de verkopers. Als dit akkoord is, wel even schriftelijk bevestiging vragen voor je eigen dossier!
Als koper heb je nog 3 dagen bedenktijd. In dit artikel vertel ik iets meer over de bedenktijd, dus voor nu even een korte beschrijving van dit begrip.
Ik neem aan dat je verliefd bent op het huis en niet voor niks deze papieren doorsnuffelt. Maar je moet wel weten dat je het recht hebt.
In de bedenktijd moeten minimaal 2 werkdagen zitten. Dus stel dat je maandag tekent. De bedenktijd gaat dan maandagavond 00:00 in. Jouw bedenktijd loopt dan tot donderdag 00:00. Maar stel je tekent vrijdag. Dan gaat het om 00:00 in maar zaterdag en zondag tellen als 1 dag. Bedenktijd eindigt dan dinsdag 00:00.
Je kunt ervoor kiezen de koopakte te laten registreren. Dit kost wat meer bij de notaris. Hoeveel meer kan ik je niet zeggen, want notaristarieven verschillen voor dit soort dingen.
Maar het is vaak verstandiger om iets meer te betalen dan te weinig dan absoluut noodzakelijk. (over notaris tarieven later meer).
Met de registratie bereik je 2 dingen:
Het is natuurlijk onwaarschijnlijk, maar áls het gebeurt zit jij zonder huis. Een registratie beschermt je hiertegen, want alle andere koopaktes zijn nietig als jij eerst ingeschreven hebt.
Je kunt dan wel zeggen dat je het huis toch wilt hebben op de afgesproken leveringsdatum, maar degene die er beslag op legt heeft daar geen boodschap aan.
Het is dus verstandig voor de zekerheid de akte te laten registreren bij de notaris. De extra kosten zijn een kleine uitgave vergeleken bij de ellende die het kan veroorzaken.
Je hebt van de verkopende makelaar de concepten aangevraagd. Ofwel per post, ofwel per e-mail. Normaal gezien zou je de concept koopakte binnen een dag of drie mogen verwachten.
Een enkele keer komt het voor dat de koopakte meteen wordt opgestuurd, alsof je geen correcties meer zou kunnen maken.
Behandel de akte dan toch gewoon als concept en stuur het keurig terug met de voorgestelde wijzigingen.
Nu je nog de tijd hebt, loop met dit hoofdstuk door de koopakte heen. Als er iets niet duidelijk is, bel de verkopende makelaar (of jouw aankopende makelaar) en vraag het dan. Beter om nu te weten dan jezelf dadelijk voor je kop te slaan omdat je een fout hebt gemaakt. Gissen is missen.
Vraag ook of de verkopers nog correcties hadden voorgesteld die jij wellicht zou moeten weten. Anders ga je straks tekenen en staan er nog dingen in die je nog nooit hebt gezien!
👉👉👉 Download jouw gratis rapport 👈👈👈
🧨 Wil je weten hoe je als eerste nieuwe huizen in jouw zoekgebied kunt ontvangen (van alle makelaars, dus niet alleen van ons) nog vóór die huizen op Funda
komen?
🧨 Wil je weten hoe je bij een huis de kosten koper meeneemt in je hypotheek zodat je niet alles uit eigen zak hoeft te betalen en spaargeld overhoudt?
🧨 Wil je weten hoe je voor een huis meer hypotheek krijgt zonder torenhoge maandlasten te hoeven betalen?
Als dat interessant voor jou is, download het gratis koper inforapport op:
👉👉👉 Download jouw gratis rapport 👈👈👈